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貸すか売るか迷ったときには、小松商事にお問い合わせ下さい

貸すか売るか迷ったときにはどうすればいい!? 判断フローチャート!!

遠方に転勤が決まった、親から実家を引き継いだ等、住まなくなった持ち家やマンションを貸した方がいいか売った方がいいか、迷われる場面も少なくないと思います。 どちらがよいかは、ケースバイケース、何を優先するかで違って来ますので、一概にどちらがいいと断言することはできません。

また、貸した方がメリットがありそうと思っても、住宅ローンが残っている場合には、原則として、賃貸に出して収益を得ることはできません。それは住宅ローンが、自分の住まいを購入することを目的として融資されるものだからです。 借入先の金融機関に相談することなく、賃貸に出すと一括返済を求められるケースもあるので、注意が必要です。但し、融資条件や契約内容によっては、賃貸に出せる場合もあります。まずは借入先の金融機関に相談してみましょう。

では、賃貸でも売却でもどちらも大丈夫となった場合、何を基準にして決めればよいでしょうか。下に、判断の目安になるフローチャートを作成してみました。

判断フローチャート

将来、その家に住む予定があるかどうか

一度売ってしまえば、当たり前ですが、手元には残りません。転勤が終わったら家に戻ってまた住みたい、いつか実家に戻って暮らしたいといった希望があれば、賃貸に出すことを検討しましょう。入居者が決まれば、その間は家賃収入を得ることができます。

転勤等で戻る時期が決まっている場合は、賃貸の定期借家契約を結びましょう。一般的な普通借家契約の場合、何らかの正当な理由がない限り、貸主は契約の更新を拒絶することができません。 それに対して、定期借家契約の場合、契約で定めた期間が満了すれば更新されることがなく、確定的に賃貸借契約が終了します。確実に明け渡してもらえるので、安心ですが、定期借家契約は、貸主に有利な契約と考えられているので、家賃相場は 低くなりがちです。戻る時期が決まっていない場合は、普通借家契約がよいでしょう。

いずれにしても、空室になれば家賃収入が入らなくなるので、そのリスクも考えておかなくてはなりません。

貸した場合の維持費や管理費の負担をどう考えるか

将来その家に住む予定のない人は、貸した場合の維持費や管理費の負担をどう思うか考えるとよいでしょう。

入居者の募集や家賃の集金、建物の修理や維持管理等、会社に勤めながら賃貸経営をするのは大変です。その為、不動産会社に手数料を支払って、管理してもらうのが一般的です。但し、それには管理費がかかります。

そういった維持費、管理費、固定資産税の負担が嫌、面倒だと考えるなら、売却を考えた方がよいででしょう。また、賃貸経営に興味があって大家さん業をやってみたいと考えるなら、賃貸の普通借家契約を検討しましょう。

売る場合と貸した場合のメリットとデメリット

更に踏み込んで、売る場合と貸した場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

売った場合

売った場合

【 メリット 】

・まとまった売却代金が得られる

・売却額を確定できるため、将来下落するリスクを回避できる

・家の修繕費用や維持費、管理費、固定資産税等、継続的な支出が不要になる。

【 デメリット 】

・家という資産を失う

・住宅ローンの借入額(残債務)が多ければ、自己資金での充当が必要な場合がある

・譲渡所得税や仲介手数料等の諸費用がかかる

貸した場合

貸した場合

【 メリット 】

・家という資産を持ち続けることができる

・継続して家賃収入が得られる

・住宅ローン金利などが経費として認められる

【 デメリット 】

・家の修繕費用や維持費等、継続的な支出と手間が発生する

・住宅ローンの借り換えが必要な場合がある

・空室のリスクがある

・家賃収入に対して、確定申告をする義務が発生する

・すぐには賃貸をやめられない

いかがでしたでしょうか。貸すか売るか、どちらに魅力を感じるでしょうか。それぞれメリット・デメリットがあり、検討しなければならない要素が多くあります。いずれを選択するにしても、不動産会社への相談が欠かせません。

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売却希望の土地・建物を実際に見て査定する「訪問査定」も行っています。

「賃貸」「売却」どちらでもご相談下さい

賃貸をお考えなら、貸し出した場合の家賃相場、維持管理のコスト、管理方法、空室のリスク等について、ご相談に応じます。 どちらか決めかねているという方も、お気軽にご相談下さい。